Immo-Lexikon

A

ist die Kurzbezeichnung für "Abschreibung von Wirtschftsgütern" - Im Bereich der Immobilienwirtschaft, wird dieser Begriff häufig im Zusammenhang mit der steuerlichen Betrachtung von Vorsorgewohnungen genannt. Für die Bewirtschftung von Vorsorgewohnungen gelten besondere AFA-Bestimmungen:

Aktuell werden vom Kaufpreis einer so genutzten Liegenschaft der Grundanteil - also der unverbrauchbare Bodenwert - abgezogen. da danach verbleibende Anteil wird als Afa dem Ertrag gegengerechnet.

  • im Neubau (Nutzungsdauer 80 jahre) mit 1,5%
  • im Altbau - (Nutzungsdauer 50 jahre bei Liegenschaften erbaut vor 1945) mit 2% pa.

Adaptierungen sind bauliche Maßnahmen in bestehenden eigenen oder fremden Gebäuden, üblicherweise in gemieteten Räumlichkeiten. Soweit Adaptierungen Herstellungskosten darstellen (z.B. der Einbau von sanitären Anlagen), sind diese Kosten auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes bzw. auf die voraussichtliche Nutzungsdauer (i.S. der Afa-Bestimmungen) zu verteilen.

Herstellungskosten an bestehenden Mietobjekten dürfen nicht als Sofortaufwand abgeschrieben werden, sondern müssen als Anlagenzugänge aktiviert und auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Hier kann ein Marktkonformer MZ verlangt werden.- Die Angemessenheit, also die Höhe, bemisst sich nach

  • Art (Nutzungsart)
  • Größe
  • Lage
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit (wie ist Objekt gestaltet, Grundriss, Aufteilung, Isolierung, Mauern)
  • Erhaltungszustand

WICHTIGSTE Unterschiede zum freien MZ sind,

  • dass der angem. MZ von der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht der Höhe nach überprüfbar ist
  • Auf den angem. MZ ist der Befristungsabschlag von 25% anzuwenden, auf den Freien nicht!

Darlehen werden üblicherweise in halbjährlichen Raten, den so genannten Annuitäten, zurückbezahlt. Diese Annuitäten umfassen einen Tilgungs- und einen Zinsenanteil. Subventionen der öffentlichen Hand werden im Regelfall in Form von Zuschüssen zu Darlehensannuitäten gewährt

Wird ein Gebäude in vernachlässigtem Zustand erworben, sind grundsätzlich alle Aufwendungen in einem nahen zeitlichen Zusammenhang von etwa drei Jahren als Teil der Anschaffungskosten anzusetzen (Ausnahme: mietengeschützte Gebäude).

Die AfA-Komponente und die Finanzierungskomponente eines Mietobjektes zählen im Hinblick auf eine gemeinsame Heizungsanlage nicht zum Begriff „Lieferung von Wärme“, unterliegen daher bei Nutzung eines Mietobjektes zu Wohnzwecken nicht der 20%igen Umsatzsteuer.

B

Im Zuge von Bauherrenmodellen können Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen an bestehenden Mietobjekten begünstigt abgeschrieben werden (Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen). Als Bauherr gilt, wer das wirtschaftliche Risiko von Baumaßnahmen trägt, das heißt, das Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr herstellt.

Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe. Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudebauhöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt: In Bauklasse I mindestens 2,5 m, höchstens 9 m In Bauklasse II mindestens 4,5 m, höchstens 12 m In Bauklasse II mindestens 10 m, höchstens 16 m In Bauklasse IV mehr als 16 m, höchstens 21 m In Bauklasse V mehr als 21 m, höchstens 26 m In Bauklasse VI mehr als 26 m. Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus gesehen, zur Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden, müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe nicht einhalten. 5.1.2015

Das Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Das Baurecht entsteht durch grundbücherliche Eintragung als Last des fremden Grundstückes. Für das Baurecht ist eine gesonderte Einlagezahl zu eröffnen (BR-EZ).

Bauträger ist wer auf eigene oder fremde Rechnung die kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben sowie auch hinsichtlich des Bauaufwands eines Neubaus gleichkommende Sanierungen von Gebäuden organisiert. Gemeint sind Neubauten und durchgreifenden Sanierungen von Gebäuden. Eine durchgreifenden Sanierung liegt dann vor wenn die Kosten dafür etwa die Hälfte oder mehr als die fiktiven Neubaukosten erreichen.

Im Zeitpunkt der Veräußerung einer Liegenschaft muss geprüft werden, ob Tatbestände vorliegen, die zu einer Nachversteuerung von begünstigt abgesetzten Herstellungskosten als „besondere Einkünfte“ fuhren. Ein solcher Tatbestand ist z.B. der Verkauf einer Liegenschaft innerhalb von 15 Jahren nach Absetzung von Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen (das gilt auch für Liegenschaftsschenkungen bis 31. 7. 2008).

Das ist ein Gebäude, das entweder leer steht oder privaten Zwecken dient, also weder zur Gänze noch teilweise vermietet ist.

Als Bestandvertrag gilt ein Vertrag, durch den jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält. Das Bestandrecht ist das Recht, eine unverbrauchbare Sache vertragsgemäß zu gebrauchen.

Darunter versteht man die gesetzlichen Grundlagen eines Bestandrechts, z.B. die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes

Ein Bestandverhältnis (z.B. Mietverhältnis) liegt vor, wenn Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten zu einem angemessenen, fremdüblichen Mietzins (-> Fremdüblichkeit) überlassen werden. Gegensatz dazu ist die bloße Gebrauchsüberlassung (-> Gebrauchsregelung).

Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die Versorgung des Hauses (Wasser, Rauchfangkehrung, Kanal, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Hausbetreuung, u.a.)

D

Dingliche Nutzungsrechte sind vor allem Dienstbarkeiten (Servitute) an Grundstücken (z.B. Stromleitungsrechte, Wegerechte). Diese Rechte sind gegenüber jedem Besitzer der dienstbaren Sache wirksam und werden üblicherweise auch im Grundbuch eingetragen.

E

Um einkommensteuerpflichtig zu sein, muss eine Einnahme (ein Erlös) unter eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes fallen.

MIETRECHT IM TODESFALL (§ 14 MRG) Der Mietvertrag wird durch den Tod des Mieters nicht aufgehoben. Dies bedeutet, dass im Todesfall die Wohnung durch erbberechtigte Personen gekündigt werden muss oder eintrittsberechtigte Personen in das Mietverhältnis eintreten. Wer ist eintrittsberechtigt? Ehegatte, Lebensgefährte Verwandte in gerader Linie sowie Wahlkinder und Geschwister. Als Lebensgefährte gilt, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat. Einem dreijährigen Aufenthalt in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Hauptmieter gemeinsam bezogen hat. Die eintrittsberechtigten Personen müssen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt haben. Das Mietrechtsgesetz (§ 46) sieht sowohl bei der Abtretung des Mietrechtes unter Lebenden als auch beim Mietrechtsübergang im Todesfall ein Recht des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses vor. Beim Eintritt folgender Personen wird zunächst allerdings keine Mietzinserhöhung vorgenommen: Ehegatten, Lebensgefährten, minderjährige Kinder, minderjährige Kindeskinder des bisherigen Mieters In diesen Fällen wird der Mietzins erst erhöht, wenn die oben genannten Personen die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder die Kinder bzw. Kindeskinder volljährig geworden sind. Dies gilt auch dann, wenn diese Personen nach dem 31.12.1981 und vor dem 1.3.1994 in den Vertrag eingetreten sind, aber erst nach dem 28.2.1994 die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig worden sind. Bei allen übrigen eintrittsberechtigten Personen kommt es zu einer Erhöhung des Mietzinses. Die Einnahmen aus der Mietzinserhöhung werden 5 Jahre lang dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag der Wohnanlage zugeführt.

Erhaltungsaufwendungen liegen allgemein dann vor, wenn ein Wirtschaftsgut in einem verwendungsfähigen Zustand erhalten bleiben soll. Steuerlich wird zwischen Instandhaltungsaufwand (nur unwesentliche Teile des Gebäudes werden ausgetauscht) und Instandsetzungsaufwand (wesentliche Gebäudeteile werden ausgetauscht) unterschieden.

Der Wert einer Liegenschaft wird durch Kapitalisierung der zukünftig zu erwartenden Reinerträge zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Liegenschaft errechnet.

F

Freie Mietzinse unterliegen nicht den Mietzinsbildungsvorschriften des MRG, sondern bestimmen sich in seiner Höhe nach Angebot und Nachfrage.

Verträge zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich nur anerkannt, wenn die Vertragsbedingungen einem Fremdvergleich standhalten, also fremdüblich sind, und diese Verträge auch unter Fremden in dieser Form abgeschlossen worden wären.

Das Fruchtgenussrecht ist das vertraglich eingeräumte Recht eine fremde Sache (z B ein. fremdes Mietobjekt) ohne Einschränkungen zu gebrauchen und entsprechende Einkünfte zu erzielen. Der Fruchtgenuss ist die tatsächliche Ausübung des Fruchtgenussrechtes.

Der Fruchtgenussbesteller ist der Eigentümer des Mietobjektes, der einem anderen vertraglich die „Früchte“, also die Erträge aus diesem Mietobjekt überlässt.

Der Eigentümer eines Objektes überlässt dem Fruchtnießer die Einkünfte an diesem Objekt oder der Eigentümer eines Objektes überträgt das Objekt einem anderen unentgeltlich und behält sich den Fruchtgenuss (die Einkünfte) als „Vorbehaltsfruchtnießer“.

G

Die Vereinbarung zwischen Miteigentümern über eine bloße Benützungsregelung gegen Entgelt stellt keine entgeltliche Vermietung dar. Es fehlt die Untemehmereigenschaft der Miteigentumsgemeinschaft.

Der gemeine Wert ist der Preis eines Wirtschaftsgutes, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beim Verkauf zu erzielen wäre (Verkehrswert).

Zum gewillkürten Betriebsvermögen zählen Wirtschaftsgüter, die weder notwendiges Betriebsvermögen noch notwendiges Privatvermögen darstellen, wie z.B. nicht genutzte Liegenschaften.

H

Der Vermieter hat gemäß § 20 Abs. 1 und 3 MRG in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen. Der Unterschiedsbetrag, der sich aus der Gegenüberstellung der ausgewiesenen Einnahme und Ausgaben eines Kalenderjahres errechnet, ist die Mietzinsreserve oder der Mietzinsabgang des Kalenderjahres.

I

Immobilienertragssteuer. Seit 1. 4. 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommenssteuerpflicht (Gewinn = Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten). Liegt keine Steuerbefreiung vor, ist der Gewinn mit 30 % zu versteuern. Sonderregelungen gibt es für jene Grundstücke, die vor dem 31. 3. 2002 gekauft wurden (Alteigentum), für Umwidmungen, für selbst hergestellte Gebäude und für solche, bei denen über einen bestimmten Zeitraum ein Hauptwohnsitz bestanden hat (Hauptwohnsitzbefreiung).

Alteigentum: Für Liegenschaften die vor dem 31.3.2002 gekauft wurden wird ein pauschler ImmoEst-Satz von 4,2% angewendet. Dies gilt auch für geschenkte bzw. geerbete Liegenschaften welche vor diesem Stichtag letztmalig käuflich erworben wurden!

Hauptwohnsitzbefreiung: Gilt für die Veräusserung Liegenschaften in denen der Verkäufer entweder innerhalb der letzten 10Jahre durchgehend mindestens 5Jahre oder vom Erwerbsbeginn an 2Jahre bewohnt wurden.

Siehe auch: www.ris.bka.gv.at

K

Die bautechnische Umgestaltung eines Mietgegenstandes, vor allem einer Mietwohnung der Ausstattungskategorie D oder C in eine oder mehrere Mietwohnung(en) der Ausstattungskategorie C, B oder A gilt als nützliche Verbesserung im Sinne des § 5 MRG.

Soweit ein Unternehmer Jahresumsätze unter € 30.000,— netto erzielt, ist er unecht von der Umsatzsteuer befreit. Gleichzeitig fehlt die Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Mit Erklärung beim zuständigen Finanzamt kann auf diese Kleinunternehmerregelung verzichtet und die „Normalbesteuerung“ beantragt werden.

M

Der Mieter gewährt dem Vermieter ein Darlehen mit vereinbarter Laufzeit, Rückzahlungsmodalität und Verzinsung. Es kommt nur zu einem Zufluss nach Maßgabe der vereinbarten Darlehensrückzahlungen. Bei Auflösung des Mietverhältnisses ist der noch nicht abgewohnte Teil des „Mieterdarlehens“ vom Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen.

Eine Mietrechtsablöse ist beim Vermieter im Zeitpunkt des Zufließens bei der Vermietung und Verpachtung als Einnahme anzusetzen.

Waren die Mietzinseinnahmen der vorangegangenen zehn Jahre geringer als die verrechnungspflichtigen Ausgaben, liegt ein Mietzinspassivum vor.

N

Nachtragssubventionen für geförderte Baumaßnahmen der Vorjahre sind wie neue Subventionen zu behandeln. Diese Subventionen sind vorrangig mit den offenen Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen aus den Vorjahren zu verrechnen.

Im Zeitpunkt der Veräußerung einer Liegenschaft muss geprüft werden, ob Tatbestände vorliegen, die zu einer Nachversteuerung der begünstigt abgesetzten Herstellungskosten führen. Solche Tatbestände sind z.B. der Verkauf einer Liegenschaft oder eine in den Jahren 1996 bis 1999 vorgenommene Verrechnung von Herstellungsaufwand mit steuerfreien Beträgen innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. Der Nachversteuerungstatbestand gilt auch für Liegenschaftsschenkungen bis 31. 7. 2008.

Wird ein Gebäude untergeordnet (unter 20 %) betrieblich genutzt, zählt das gesamte Gebäude zum Privatvermögen. Die Kosten der betrieblichen Nutzung (anteilige AfA, anteilige Betriebskosten, anteilige Zinsen) sind jedoch als Betriebsausgaben absetzbar. Als Voraussetzung für einen Vorsteuerabzug ist ab 1. 2. 2005 auch bei einem Grundstück eine unternehmerische Nutzung von mindestens 10 % erforderlich.

P

Für die Einverleibung des Wohnungseigentums ist auch eine Nutzwertberechnung erforderlich, die umgangssprachlich als „Parifizierung“ bezeichnet wird. Der Parifizierungsanteil ist der zum Erwerb des Wohnungseigentums erforderliche der dem Verhältnis des Nutzwertes der einzelnen im Wohnungseigentum stehenden Wohnung zum Nutzwert aller Wohnungen der Liegenschaft entspricht.

Bei der Beurteilung eines Rechtsgeschäftes (Vermietung, Kauf, Schenkung u.a.) gibt es verschiedenste Anhaltspunkte (Kriterien), um die Verständlichkeit und Logik des Rechtsgeschäftes (die Plausibilität) zu beurteilen.

Mit der steigenden Höhe des Einkommens steigt auch der Einkommensteuersatz von 0 % bis auf 50% an.

R

Die Umsatzbesteuerung erfolgt nach den allgemeinen Regeln des Umsatzsteuergesetzes. Bis zu einem Jahresumsatz von € 30.000,— netto erfolgt jedoch eine solche Regelbesteuerung nur auf Antrag. Ohne schriftlichen Antrag bleiben diese Umsätze steuerfrei, es steht aber auch kein Vorsteuerabzug zu.

Die Wiederherstellung der Nutzbarkeit eines Gebäudes (z.B. eine umfassende Wohnhaussanierung).

Darunter ist jener Mietzins zu verstehen, der vom Gesetzgeber für die mietrechtliche Normwohnung festgesetzt wurde. Die Höhe des Richtwertes ist von Bundesland zu Bundesland verschieden; es erfolgt jährlich eine Inflationsanpassung. Anwendbar bei Altbauwohnungen (sofern diese vor dem 9. 5. 1945 geschaffen wurden) bei Neuvermietungen ab dem 1. 3. 1994. Aktuell in Wien seit 2014: € 5,39

S

Schlichtes Eigentum bedeutet Quoteneigentum an der gesamten Liegenschaft (z.B. Drittelanteil) — im Gegensatz zum Wohnungseigentum, das Eigentum an einer konkreten Wohnung bedeutet.

Die Umsatzsteuer wird nach vereinbarten Entgelten berechnet. Steuerpflichtig sind die in einem Monat oder in einem Quartal erbrachten Leistungen, auch wenn die Zahlung erst später erfolgt.

Die Steuerschuld entsteht im Normalfall mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Lieferung (Leistung) erbracht wurde, auch wenn noch keine Zahlung erfolgt ist.

Umsätze sind nur dann von der Umsatzsteuer befreit, wenn diese Art von Umsätzen, gemäß den umsatzsteuerlichen Bestimmungen, ausdrücklich als umsatzsteuerfrei normiert sind.

Der Fruchtnießer (Vermieter eines fremden Gebäudes) kann dem Fruchtgenussbesteller (Eigentümer des Gebäudes ohne Mieteinnahmen) eine Entschädigung für die Substanzverschlechterung zahlen; diese stellt beim Fruchtgenussbesteller eine Einnahme dar.

Superädifikate sind zivilrechtlich bewegliche Sachen und nicht Zugehör eines Grundstückes. Die umsatzsteuerlichen Vorschriften sind jedoch analog auf Superädifikate anzuwenden (die Vermietung eines unbebauten Grundstückes zur Errichtung eines Superädifikates fällt unter das MRG). Der Umsatz von Superädifikaten durch den Eigentümer derselben ist von der Umsatzsteuer befreit.

T

Die Vorschriften des MRG gelangen bloß teilweise zur Anwendung. In jenen Bereichen, die nicht durch die Bestimmungen des MRG geregelt werden, gilt das Bestandrecht des ABGB bzw. können vertraglich wirksame Vereinbarungen getroffen werden. Bestimmte steuerliche Begünstigungen gelten für derartige Mietobjekte nicht (z.B. Fünfzehntelabsetzung für Herstellungsaufwand gern. § 28 Abs. 3 EStG).

U

Die unechte Befreiung von der Umsatzsteuer hat zur Folge, dass der Unternehmer die mit diesen Umsätzen zusammenhängenden Vorsteuern nicht absetzen kann.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb fehlt die entsprechende Gegenleistung des Erwerbers (z.B. Erbschaft, Schenkung, gemischte Schenkung).

Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt.

V

ist die im wirtschaftlichen (nicht privaten) Verkehr übliche Auffassung über die objektive Zweckbestimmung eines Wirtschaftsgutes.

Offene steuerfreie Beträge waren bis 1999 u.a. gegen Herstellungsaufwendungen im eigenen Haus oder häuserübergreifend zu verrechnen. Wird ein Gebäude, in dem derartige Herstellungsaufwendungen getätigt wurden, entgeltlich bis zum Jahre 2014 veräußert, sind im Jahr der Veräußerung besondere Einkünfte anzusetzen.

Die Anwendbarkeit des MRG setzt voraus, dass ein Mietgegenstand iSd MRG vorhanden ist. Als Mietgegenstände iSd MRG sind anzusehen: Wohnungen, Teile von Wohnungen, Geschäftsräume im weitesten Sinn, Rohdachböden (unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten), mitgemietete Garagen und sonstige mitgemietete Räumlichkeiten, Flächen und Fahrnisse, aber auch Flächen, wenn sie mit der Absicht zur Errichtung einer Wohn- und/oder Geschäftszwecken dienenden Räumlichkeit vermietet werden. Das MRG sieht jedoch im Zusammenhang mit diesen Mietverhältnissen Teilausnahmen (§1 Abs. 3-5 MRG) und Vollausnahmen (§1 Abs. 2 MRG) vor. Nur unter der Voraussetzung, dass ein Mietgegenstand unter keine der obigen Teil- oder Vollausnahmen fällt, unterliegen Mietgegenstände dem Vollanwendungsbereich des MRG.

sind Werbungskosten vor der Erzielung von Einnahmen, die steuerlich absetzbar sind, wenn eine Vermietung ernsthaft geplant ist.

W

Wohnungseigentumsorganisatoren sind der (wenn auch nur außerbücherliche) Liegenschaftseigentümer und jeder, der mit dem Wissen des Eigentümers die organisatorische oder administrative Abwicklung eines Bauvorhabens durchführt oder an dieser Abwicklung beteiligt ist.

Z

Ein Zinsswap ist ein Zinsderivat, bei dem zwei Vertragspartner vereinbaren, zu bestimmten zukünftigen Zeitpunkten Zinszahlungen auf festgelegte Nennbeträge auszutauschen. Die Zinszahlungen werden meist so festgesetzt, dass eine Partei einen bei Vertragsabschluss fixierten (festgesetzten) Festzinssatz zahlt, die andere Partei hingegen einen variablen Zinssatz (Plain Vanilla Swap). Der variable Zinssatz orientiert sich an den üblichen Referenzzinssätzen im Interbankengeschäft. Zinsswaps werden sowohl zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken als auch als Spekulationsinvestment genutzt.

Übersteigen die Kosten der vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar anstehenden größeren Erhaltungsarbeiten die Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge der letzten zehn Jahre und auch die während des zukünftigen Verteilungszeitraumes (10 Jahre) zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrages eine Erhöhung des Hauptmietzinses gern. § 18 Abs. 1 MRG begehrt werden. Diese Erhöhungsbeträge sind Zwangsmieten.