Das Bieterverfahren

Das Bieterverfahren (auch „offenes“ oder „privates“ Bieterverfahren) unterscheidet sich von der üblichen Vorgehensweise beim Hausverkauf dadurch, dass die Preisvorstellungen durch die Kaufinteressenten geäußert werden. Sie als Verkäufer legen den Preis nicht fest, sondern nehmen Angebote entgegen und entscheiden sich für den besten Preis.

Beim Bieterverfahren handelt es sich weder um eine Hausversteigerung noch um eine Auktion. Sie sind als Eigentümer der Immobilie beim Bieterverfahren nämlich nicht zur Annahme eines Gebots verpflichtet. Auch die abgegebenen Gebote sind rechtlich nicht verbindlich. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer beim Bieterverfahren erst durch die Annahme des Angebotes des Verkäufers.

Bei einer Immobilien-Auktion geben die Kaufinteressenten hingegen verbindliche Angebote ab auf die der Verkäufer letztendlich keinen Einfluss hat. Im Unterschied zu einer Zwangsversteigerung behält der Hauseigentümer beim Hausverkauf durch Bieterverfahren völlige Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie.

Die Regeln eines Bieterverfahrens können individuell gestaltet werden. Unerlässlich für den Erfolg jedes Bieterverfahrens ist jedoch eine kontinuierliche Kommunikation mit den Kaufinteressenten, die stets angemessen informiert werden müssen. Das gesamte Bieterverfahren sollte im Regelfall in wenigen Monaten abgewickelt sein. Folgen Sie diesen Schritten, um das Bieterverfahren optimal zu organisieren:

Schritt 1: Auswahl eines fachkundigen Immobilienmaklers

Wenden Sie sich zunächst an einen mit dem Bieterverfahren vertrauten Immobilienmakler, um einen reibungsfreien und professionellen Ablauf des Bieterverfahrens sicherzustellen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann auch bereits potenzielle Kaufinteressenten aus seiner Kundendatei zum bevorstehenden Bieterverfahren einladen.2

Schritt 2: Objektbesichtigung und Exposé-Erstellung

Der Makler führt zunächst eine Objektbesichtigung durch und ermittelt auf Basis seiner Marktkenntnisse und Erfahrungen den Wert der Immobilie. Möglich ist aber auch die Einschaltung eines Sachverständigen, der den Verkehrswert durch ein Wertgutachten ermittelt. Der Immobilienmakler benötigt dann etwa zwei Wochen für die Zusammenstellung der relevanten Unterlagen und für die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés.

Schritt 3: Bieterverfahren Ausschreibung: Die Bewerbung der Immobilie

Anschließend beginnt die Bewerbung der Immobilie. Die Bewerbung des Objekts erfolgt durch Anzeigenschaltung in regionalen und/oder überregionalen Zeitungen sowie auf einschlägigen Internetportalen. Häufig wird eine Immobilie im Bieterverfahren ohne Angabe von Kaufpreis bzw. Verkehrswert angeboten. Möglich ist aber auch die Angabe eines Mindestgebots oder eines Richtpreises.In der Anzeige kann ein fester Besichtigungstermin genannt werden, um möglichst viele Interessenten für einen bestimmten Termin zu gewinnen. Wichtig ist, dass ein Hinweis auf ein Bieterverfahren enthalten sein muss. Ebenso ist anzugeben, dass der Eigentümer weder das Höchstangot annehmen noch ein anderes Angebot annehmen muss, wenn ihm der Preis zu gering ist. Zu den Regeln für das Bieterverfahren gehört auch, dass in der Anzeige ein Hinweis auf das Bieterverfahren enthalten sein muss. Damit Sie als Eigentümer das Letztentscheidungsrecht über die Annahme oder Ablehnung von Geboten behalten, ist auch in alle anderen Werbemaßnahmen der Hinweis „Eigentümerzustimmung vorbehalten“ aufzunehmen.

Schritt 4: Der Besichtigungstermin

Alle Kaufinteressenten werden zu gemeinsamen Besichtigungsterminen eingeladen („Open-House-Veranstaltungen“). Damit entfällt der Aufwand, zahlreiche einzelne Besichtigungstermine zu organisieren. Während des gemeinsamen Termins kann sich jeder der Kaufinteressenten vor Ort ein eigenes Bild zu der zum Verkauf stehenden Immobilie verschaffen, Fragen an Hauseigentümer und/oder Makler stellen und so sich einen angemessen Kaufpreis überlegen.Potenzielle Käufer erhalten bei solchen Open-House-Terminen auch einen Eindruck von der Zahl der Mitbewerber. Bei einer hohen Besucherzahl verstärkt sich das Kaufinteresse. Am Ende preist der Markt die Immobilie ein.Vorteilhaft ist es schon bei den Besichtigungsterminen einen Energieausweis vorlegen zu können. Gemäß dem Energieausweisvorlagegesetz sind Verkäufer spätestens vier Wochen nach Liegenschaftsübertragung verpflichtet, einen solchen zu übergeben.

Schritt 5: Bietfrist und Abgabe von Geboten

Während des Besichtigungstermins wird eine Bietfrist bekanntgegeben. Während dieser Frist können Kaufinteressenten Gebote für die Immobilie abgeben. Die Frist umfasst in der Regel drei Wochen, kann aber auch länger dauern. Jeder Interessent erhält während dieser Zeit die Möglichkeit ein Angebot zu machen und kann dieses bei Bedarf nachbessern.

Schritt 6: Die Entscheidung des Hausverkäufers

Nach Ablauf der Bietfrist entscheiden Sie dann darüber, ob und wenn ja, welches Angebot Sie annehmen. Es steht aber dem Eigentümer auch schon während der angegebenen Frist frein, ein für ihn passendes Angebot anzunehmen.

Schritt 7: Der Notartermin

Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Konditionen des Hausverkaufs geeinigt haben, kann die Kaufvertragsunterzeichnung bei einem Notar erfolgen. Der Kaufpreis ist in der Regel 14 Tage nach Unterzeichnung auf ein Treuhandskonto zu überweisen. Meist kann schon mit Einlangen des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto eine physische Übergabe der Liegenschaft erfolgen. Das hat für den Käufer den Vorteil, dass er schon vor Grundbucheintragung über die Liegenschaft physisch verfügt werden kann sowie für den Verkäufer, dass die Betriebskosten der Käuferseite übertragen werden können.

Bieterverfahren können auch online durchgeführt werden, indem Kaufinteressenten nach einer Besichtigung über einen Zugangslink dazu eingeladen werden. Hier haben Käufer in Echtzeit die Möglichkeit am Bieterverfahren teilzunehmen und sind immer über den Letztstand informiert. Sobald ein neues Höchstangebot vorliegt werden alle Interessenten darüber informiert und haben die Möglichkeit in vorgegebenen Schritten (meist 1000-2000€) das letztangebot zu überbieten. Dadurch ist das Online-Bieterverfahren besonders transparent. Es empfiehlt sich, das Zeitfenster zur Abgabe der Gebote auf wenige Stunden zu reduzieren.

Als Verkäufer können Sie so in kurzer Zeit einen hohen Preis erzielen und zugleich alle Bietenden informieren. Dieses Prozedere ist leicht und schnell durchzuführen und erfreut sich wachsender Beliebtheit. Für Sie bedeutet es letztendlich weniger Aufwand.

Bieterverfahren können auch online durchgeführt werden, indem Kaufinteressenten nach einer Besichtigung über einen Zugangslink dazu eingeladen werden. Hier haben Käufer in Echtzeit die Möglichkeit am Bieterverfahren teilzunehmen und sind immer über den Letztstand informiert. Sobald ein neues Höchstangebot vorliegt werden alle Interessenten darüber informiert und haben die Möglichkeit in vorgegebenen Schritten (meist 1000-2000€) das letztangebot zu überbieten. Dadurch ist das Online-Bieterverfahren besonders transparent. Es empfiehlt sich, das Zeitfenster zur Abgabe der Gebote auf wenige Stunden zu reduzieren.

Als Verkäufer können Sie so in kurzer Zeit einen hohen Preis erzielen und zugleich alle Bietenden informieren. Dieses Prozedere ist leicht und schnell durchzuführen und erfreut sich wachsender Beliebtheit. Für Sie bedeutet es letztendlich weniger Aufwand.

Chancen bietet das Bieterverfahren vor allem dann, wenn Sie den Wettbewerb fördern möchten, um den besten Kaufpreis zu erzielen. Wenn die Immobilie schwer zu bewerten ist, kann sich das Verfahren anbieten.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit, ein schwer verkaufbares Haus im Bieterverfahren auf den Markt zu bringen. Falls Ihre bisherigen Verkaufsversuche wenig erfolgreich waren, haben Sie hier noch eine weitere Chance, um einen größeren Kreis an Interessenten zu erreichen. Falls Ihre Immobilie jedoch im Gegenteil sehr beliebt ist und Sie eine starke Nachfrage erwarten, können Sie durch die Gebote den Kaufpreis noch in die Höhe treiben.