Die Vor- und Nachteile von unbefristet vermieteten Altbau

Wie sieht es aber im Detail aus:

• Der Mietzins

Soziale und politische Umstände haben in der Zwischenkriegszeit zu strengen gesetzlichen Reglementierungen des Mietenmarktes geführt. Die Höhe der Miete wurde durch den „Friedenszins“ bzw. Kategorie-Mieten gesetzlich geregelt. Noch heute unterliegen Mietverträge in Altbauten diesen historischen Mietzinsbeschränkungen, weshalb Eigentümer kaum mehr Miete bekommen als für die Instandhaltung des Gebäudes aufgewendet werden muss. Oftmals liegen die Mieten bei ca. 1,-€/m2 es gibt aber auch solche Wohnungen die für mehr als 5,-€/m2 vermietet sind, was einen durchschnittlichen Instandhaltungsbedarf von ca. 1 bis 3,-/m2 - je nach Objektqualität- wieder mehr als deckt.

• Die Instandhaltung

Die Hausverwaltungen sind verpflichtet, in den spätestens alle 2 Jahre stattfindenden Eigentümerversammlungen, den Eigentümern eine Rücklage zur Instandhaltung des Gebäudes abzuverlangen. Jedoch kann die Eigentümermehrheit die Bildung eines angemessenen Reparaturfonds auch ablehnen. So kommt es häufig vor, dass diese Fonds völlig leer sind und für die jährlich anfallenden Aufwände die Eigentümer zur Kassa gebeten werden.
Daher ist es beim Kauf einer Wohnung generell ratsam immer den aktuellen Stand der Reparaturrücklage zu erfragen und sich über die geplanten Sanierungen und Instandhaltungen am Gebäude zu erkundigen, wie zum Beispiel: Prüfung, Erneuerung von Gas- und Elektroleitungen, Sanierung von Keller, Dach, Fassade, Stiegenhaus usw.

• Steuerliche Vorteile

Dem wirtschaftlichen Nachteil der Mietzinsbeschränkung wird dahingehend Rechnung getragen, dass unabhängig von der tatsächlichen Miete für die Erreichung des steuerlichen Totalgewinnes fiktive marktkonforme Mieten angesetzt werden können. Unter der Annahme angemessener Mieterträge wird der Totalgewinn im Regelfall, abhängig von der Höhe der Eigenmittel, jedenfalls innerhalb des 20-jährigen Beobachtungszeitraumes erreicht. Bei Häusern, die vor 1915 errichtet wurden, kann jährlich eine 2%-ige AfA vom Gebäudeanteil (= 7% der Anschaffungskosten) geltend gemacht werden. Nach Erreichen des nach den
Bestimmungen der Liebhabereiverordnung ermittelten Totalüberschusses kann die Wohnung ohne einkommensteuerlicher Nachteile selbst genutzt bzw. mit einer erheblichen Wertsteigerung wiederverkauft werden. Eine Veräußerung der Wohnung sollte jedoch generell nicht vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses erfolgen.

• Wertsteigerung durch Freiwerdung der Wohnung

Abgesehen vom günstigeren Kaufpreis, der Miete und der steuerlichen Vorteile, liegt das Potential einer Altbauwohnung in ihrer Freiwerdung vom Altmieter.
Doch wer sind die Altmieter eigentlich? Jene Personen die den Mietvertrag unterschrieben haben, jene die in der Wohnung gemeldet sind? Allfällige Verwandte und Rechtsnachfolger? Oder kann ich einfach Eigenbedarf anmelden?

Wir sehen uns nun der Reihe nach an welche Möglichkeit der Vermieter hat die Wohnung frei zu bekommen und die Möglichkeiten des Mieters dies zu verhindern:

Wer sind meine aktuellen Mieter

Als Privatperson hat man hier sehr wenig Chancen zu dieser Information zu kommen. Die Hausverwaltungen müssen diese Informationen nicht preisgeben und einen Zugang auf das Zentrale Melderegister ist den meisten auch verwehrt.
Wir bieten für unsere Objekte detaillierte Auskünfte nicht nur über die Anzahl der gemeldeten Personen (denn auf diese kommt es in der Regel an), sondern auch über deren Alter, um die Chance einer Freiwerdung abschätzen zu können.

• Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs einer Wohnung wird im Paragraf 30 des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt. Grundsätzlich muss man dabei zwischen Abs. 8 und Abs. 9 unterscheiden. Den Eigenbedarf ohne (Abs. 8) und mit Ersatzbeistellung (Abs. 9).
"Mit Ersatzbeistellung" bedeutet: Dem Mieter müssen zwei gleichwertige (auch nach der Miethöhe betrachtet) Wohnungen angeboten werden. Das ist in der Regel relativ schwer, aber wenn man es schafft, dann geht die Klage umso leichter durch.
Der weitere Ablauf: Der Mieter wählt eine der beiden Wohnungen, kann außerdem fallweise auch eine Abstandszahlung vereinbaren. Insgesamt ist so ein Fall relativ unproblematisch.
Im anderen Fall, der Eigenbedarfskündigung ohne Ersatzbeistellung - der Regelfall -, ist es wesentlich komplizierter: Die Gerichte sind dabei sehr streng, weil der Gesetzeswortlaut alles eindeutig festlegt: Es muss dringender Eigenbedarf des Vermieters an Wohnraum bestehen, und dieser Eigenbedarf darf nicht selbst verschuldet sein. Eine Interessenabwägung muss zugunsten des Vermieters ausfallen, das heißt, die Nachteile des Vermieters aus der Nichtkündigung des Mietvertrags müssen schwerer wiegen als jene des Mieters aus der Kündigung.
Und dann ist da noch eine Sperrfrist von zehn Jahren. Konkret lautet der Gesetzestext: zehn Jahre bei Kauf unter Lebenden. Bei einer Erbschaft gelten die zehn Jahre in Summe, die Gesamtfrist muss zehn Jahre betragen.
Beweispflichtig ist jedenfalls immer der kündigungswillige Vermieter. Er muss also etwa, wenn er selbst in einer Mietwohnung wohnt und gerne in seine Eigentumswohnung ziehen würde, eine Räumungsklage seines Vermieters nachweisen.
Es gibt allerdings auch so etwas wie einen Regelfall, bei dem eine Kündigung wegen Eigenbedarfs mittlerweile vor Gericht oft durchgeht. Der häufigste Fall für eine positiv
    
erledigte Eigenbedarfskündigung ist, wenn ein Verwandter in gerader Linie pflegebedürftig ist und der Vermieter seine Wohnung braucht, um der Pflege nachzukommen. Wenn also beispielsweise jemand eine Wohnung in jenem Haus vermietet hat, in dem auch seine Eltern wohnen und er die Wohnung nun selbst benötigt, um in die Nähe der pflegebedürftigen Eltern ziehen zu können, sei es relativ einfach, den unbefristeten Mietvertrag aufzukündigen.
Immerhin wurde die zehnjährige Sperrfrist ab Kauf einer Wohnung vom OGH schon merklich gelockert. Wenn der Vermieter gleichzeitig auch Errichter des Hauses ist, oder wenn der Mietvertrag erst nach Erwerb des Hauses oder der Wohnung abgeschlossen wurde, ist der Ablauf der zehnjährigen Frist nicht mehr notwendig.
Außerdem dann, wenn eine seit langem bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Vermieter vom Miteigentümer des Hauses zum Wohnungseigentümer wurde, mit dem Nutzungsrecht an derselben Wohnung, die er vor Begründung des Wohnungseigentums als Miteigentümer zu nutzen berechtigt war. Auch in diesem - wohl sehr speziellen - Fall kann eine Kündigung auch vor Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist erfolgen, wenn ein den Eigenbedarf begründendes wichtiges Interesse des Vermieters oder einer verwandten Person vorliegt.

•  Prätorischer Räumungsvergleich

Manche Vermieter kommen vorab aber auch auf den Mieter zu und erklären die Lage. Manchmal funktioniert das. Zum Beispiel, wenn eine ältere Mieterin ohnehin vorhatte, in ein Pensionistenwohnheim zu ziehen. Dazu ist es sinnvoll vor Gericht einen sogenannten prätorischen Räumungsvergleich zu schließen, in dem sich der Mieter verpflichtet, zu einem bestimmten Zeitpunkt die Wohnung geräumt zu übergeben.
Oft bietet der Vermieter dem Mieter auch Geld an. Diese Ablöse von Mietrechten durch Vermieter ist gesetzlich zulässig. Oft gibt es einen Teilbetrag gleich, um die bei einem Umzug entstehenden Kosten – zum Beispiel für den Makler und die Übersiedlung – zu decken. Den anderen Teil gibt es dann erst nach Auszug. Mitunter dürfen Mieter auch bis zu ihrem Auszug kostenfrei wohnen.
Manche Mieter lassen es aber ohnehin nicht auf einen Gerichtsprozess ankommen. Viele gehen auf eine außergerichtliche Einigung ein, weil sie das Gerichtsverfahren meiden wollen. Für viele ist es auch ein zu großes finanzielles Risiko: Wer verliert, muss auch die Prozesskosten der gegnerischen Seite bezahlen. Somit ist man schnell bei 2000 oder 3000 Euro an anfallenden Kosten. Die in vielen Fällen sehr günstige Altbauwohnung, um die es bei dem Streit ging, verliert man obendrein und muss sich auf die Suche nach einer oft teureren Wohnung machen.

• Abtretung der Mietrechte an nahe Verwandte (Eintrittsrecht gemäß § 12 MRG)

Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtes und bei Genossenschaftswohnungen.
Zieht der bisherige Hauptmieter aus der Wohnung aus, darf er seine Mietrechte an nahe Angehörige unter folgenden Voraussetzungen abtreten:

1. Eine Abtretung ist nur an Ehegatten, einen eingetragenen Partner (nicht an Lebensgefährten!) und an Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, usw.), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte (z.B. nicht adoptierte Stiefkinder, Nichte, Neffe, Onkel, Tante) möglich.
2. Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie und Adoptivkinder müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben; bei Geschwistern beträgt diese Frist fünf Jahre. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei (bzw. fünf) Jahre kann aber unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, oder der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat. Ein gemeinsamer Haushalt liegt nur vor, wenn zwei oder mehrere Personen tatsächlich an der gleichen Adresse wohnen. Die behördliche Meldung und damit der „Meldezettel“ ist nur ein Indiz für einen gemeinsamen Haushalt. Wichtig ist daher die gemeinsame Haushaltsführung (z.B. Kochen, Essen) in der Wohnung.
3. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich (dauerhaft) verlassen.

Der Mietrechtsübergang erfolgt bei Vorliegen dieser Voraussetzungen, sobald sich der bisherige Mieter und der Eintretende darauf einigen. Der Vermieter ist von der Mietrechtsab- tretung lediglich zu verständigen.
Das bestehende Mietverhältnis läuft bei der Abtretung der Mietrechte inhaltlich unverändert weiter. Es findet nur auf Mieterseite ein Personenwechsel statt. Ein neuer Mietvertrag muss daher gar nicht abgeschlossen werden. In manchen Fällen kann eine Mietrechtsabtretung aber zu einer Mietzinserhöhung führen:
Wenn die Abtretung der Mietrechte an volljähriger Kinder (Adoptivkinder, Enkelkinder) oder an Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Dieser kann auf (derzeit) maximal 3,60 Euro pro m2 angehoben werden, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger war. Treten auch minderjährige Kinder (Adoptivkinder, Enkelkinder) in das Mietverhältnis ein, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.

Ausnahme:
Bei sogenannten „Seniorenwohnungen“ (die Wohnung ist barrierefrei gestaltet, wurde nach dem 30.9.2006 angemietet, der Mieter hatte bei Anmietung das 60. Lebensjahr bereits vollendet und der Vermieter hat sich vertraglich verpflichtet, für die Grundversorgung des Mieters mit sozialen Diensten zu sorgen) sind Kinder, Adoptivkinder und Enkelkinder vom Mietrechtseintritt ausgeschlossen, auch wenn sie bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter gelebt haben. Eine Abtretung der Mietrechte ist dort ist also nur an einen Ehegatten oder eingetragenen Partner möglich.

• Mietrechtseintritt beim Tod des Mieters (§ 14 MRG)

Nahe Verwandte eines verstorbenen Hauptmieters, die schon bisher gemeinsam mit ihm gewohnt haben, treten unter bestimmten Voraussetzungen in dessen Mietrechte ein. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse über Wohnungen (auch für Genossenschaftswohnungen), außer für solche im Vollausnahmebereich des MRG (z.B. vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser).
Durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgelöst. Nach § 1116a ABGB geht das Mietverhältnis zunächst auf die Verlassenschaft des Verstorbenen (vertreten durch den zuständigen Notar) und danach auf die Erben über. Die Erben des Mieters und/oder der Ver- mieter könnten das Mietverhältnis dann kündigen.
Diese Rechtsfolge gemäß § 1116a ABGB gilt jedoch nicht, wenn eintrittsberechtigte Personen (Mitbewohner des Verstorbenen) gemäß § 14 MRG vorhanden sind. Dann gehen die Mietrechte an der Wohnung – ohne Kündigungsmöglichkeit des Vermieters – an den (die) Mitbewohner über, wenn wieder jene Voraussetzungen vorliegen die wir schon in Punkt „3. Abtretung“ zusammengefasst haben.
Möchte eine eintrittsberechtigte Person die Wohnung nicht mehr weiter benützen, muss sie dies binnen vierzehn Tagen nach dem Todesfall der Hausverwaltung (dem Vermieter) bekannt geben, ansonsten der Mietrechtseintritt automatisch vollzogen wird und damit auch die Pflichten aus dem Mietverhältnis (Mietzinszahlung etc.) auf den (die) neuen Hauptmieter übergehen.
Beim Mietrechtseintritt läuft das bestehende Mietverhältnis inhaltlich unverändert weiter. Es findet nur auf Mieterseite ein Personenwechsel statt. Ein neuer Mietvertrag muss daher gar nicht abgeschlossen werden. In den unter „Punkt 3: Abtretung - Erhöhung des Mietzinses“ genannten Fällen, kann es auch hier zu einer Erhöhung des Mietzinses kommen.
Die Ausnahme bei „Seniorenwohnungen“ bezüglich Mietrechtseintritt, gilt hier ebenso wie zuvor unter Punkt „3. Abtretung“
Sind zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters keine eintrittsberechtigten Personen (Mitbewohner des verstorbenen Mieters) vorhanden, läuft der Mietvertrag zunächst automatisch mit der Verlassenschaft weiter und ab Ende des Nachlassverfahrens (Einantwortung) mit den Erben des verstorbenen Mieters. Der Mietvertrag kann jedoch von den Erben des Mieters, wie auch vom Vermieter mit einer Frist von einem Monat aufgekündigt werden.

• Die gesetzlichen Kündigungsgründe zusammengefasst, die ein Vermieter geltend machen kann:

  • Nichtbezahlung der Miete:
    Voraussetzung ist, dass der Mieter trotz Mahnung mindestens 8 Tage im Rückstand ist; bezahlt aber der Mieter bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz, ist die Kündigung abzuweisen, wenn den Mieter am Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden getroffen hat. Das („kein grobes Verschulden“) muss der Mieter unbedingt bei Gericht vorbringen, damit er die Wohnung nicht verliert. ist das Gericht der Ansicht, dass kein grobes Verschulden vorlag, kann der Mieter die Wohnung behalten, er muss aber die Verfahrenskosten bezahlen.
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands:
    Dieser Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung besonders arg vernachlässigt, durch grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben verunmöglicht oder sehr erschwert, oder gröbere strafbare Handlungen gegen Hausbewohner oder den Vermieter begeht.
  • Gänzliche Untervermietung des Mietgegenstandes
  • Gänzliche oder teilweise Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes entgelt - Tod des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen
  • Nichtbenützung der Wohnung (Leerstehung):
    Das ist dann gegeben, wenn weder der Mieter noch eintrittsberechtigte Personen die Wohnung zur Befriedigung des Wohnbedarfs regelmäßig verwenden und auch in absehbarer Zeit nicht verwenden werden. Nach der Rechtsprechung ist der Kündigungsgrund nicht gegeben, wenn die Wohnung zumindest drei bis vier Tage oder mehr als die Hälfte des Jahres tatsächlich bewohnt wird (die Meldung reicht nicht aus). Der Kündigungsgrund ist aber auch dann nicht gegeben, wenn eine vorübergehende Abwesenheit aus beruflichen Gründen oder aus Kur-, Unterrichts- oder Bildungszwecken erfolgt. Vorübergehende Abwesenheit in diesem Zusammenhang bedeutet, dass in absehbarer Zeit mit der Rückkehr des Mieters zu rechnen sein muss. Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes schadet auch eine zweijährige berufsbedingte Abwesenheit nicht, solange nur ein konkreter Rückkehrtermin feststeht und die ernstliche Absicht des Mieters vorliegt, in die Wohnung zurückzukehren.
  • Eigenbedarf des Vermieters: siehe Text
  • Abbruchsfälle:
    Wenn eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vorliegt, kann dem Mieter gekündigt werden. es muss ihm jedoch eine entsprechende Ersatzwohnung beschafft werden.
  • Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund:
    im Mietvertrag werden manchmal weitere Kündigungsgründe vereinbart. Diese müssen aber wichtig und bedeutsam und mit den obigen im Gesetz konkret angeführten Kündigungsgründen vergleichbar sein.
  • Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung:
    Wenn sich der Hauptmieter einer Kategorie D-Wohnung weigert, eine vom Vermieter finanzierte Standardanhebung seiner Wohnung gegen die Bezahlung des „Kategorie C“ Zinses zuzulassen oder die Verbesserung selbst durchzuführen, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Auch in diesem Fall muss dem Mieter aber Ersatz beschafft werden. Außerdem wäre die Kündigung vom Gericht abzulehnen, wenn sich der Mieter bis zur letzten Verhandlung mit der Standardverbesserung seiner Wohnung einverstanden erklärt.
  • Im Wohnbauförderungsrecht gibt es bei Wohnungen, die nach bundesgesetzlichen oder landesgesetzlichen Vorschriften gefördert wurden, außerdem noch gesetzliche Kündigungsgründe auf die wir hier nicht weiter eingehen.

• Weitergaberecht oder Vorschlagsrecht im Mietvertrag

Abgesehen vom gesetzlichen Eintrittsrecht (Abtretung der Mietrechte an nahe Angehörige gemäß § 12 MRG) steht es einem Mieter grundsätzlich nicht zu, seinen Nachmieter zu bestimmen. Es ist die Entscheidung des Vermieters, an wen er seine Wohnungen vermietet. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter vertraglich ein sogenanntes Weitergaberecht oder ein Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) eingeräumt hat.
Beides kommt in der Praxis eher selten vor. Es ist aber möglich, dass so etwas schon im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde.
Beim Weitergaberecht wird dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt, nach Belieben eine Person als Nachfolger zu bestimmen, die in den bestehenden Vertrag eintritt. Das bis- herige Mietverhältnis läuft dann zu denselben Konditionen (Mietzins etc.) weiter wie bisher. Es findet nur auf Mieterseite ein Personenwechsel statt. Dem neuen Mieter steht aber sein- erseits kein Weitergaberecht mehr zu, es wurde durch einmalige Ausübung konsumiert. Ausgeübt wird ein vertragliches Weitergaberecht durch ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter, welches vom bisherigen Mieter und der eintretenden Person zu unterschreiben ist.
Beim Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) wird dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt, einen selbst gewählten Nachfolger vorzuschlagen. Der Vermieter muss dann die Wohnung an den vorgeschlagenen Nachfolger vermieten, wenn keine wichtigen Gründe gegen diese Person sprechen. Anders als beim vertraglichen Weitergaberecht wird mit dem Nachfolger aber ein neuer Vertrag abgeschlossen. Der neue Mieter wird, je nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen, möglicherweise auch einen höheren Mietzins zu bezahlen haben, als der bisherige Mieter. Ausgeübt wird ein vertragliches Vorschlagsrecht durch ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter.
Wenn ein Mieter seinen Nachfolger bestimmen kann, wird nicht selten vereinbart, dass der Nachmieter dem bisherigen Mieter eine Ablöse für verbleibende Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauküche) zu bezahlen hat. Soweit für das Mietverhältnis gesetzliche Mietzinsobergrenzen bestehen, also vor allem im Vollanwendungsbereich des MRG (z.B. Altbauwohnungen) und bei Genossneschaftswohnungen, ist allerdings das Ablöseverbot des § 27 MRG zu beachten. Dieses besagt, dass eine Ablösezahlung zwischen Vormieter und Nachmieter nur zulässig ist, soweit der Zahlung des Nachmieters eine gleichwertige Gegen- leistung gegenübersteht. Hier ist primär auf den aktuellen Zeitwert der Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt des Mieterwechsels abzustellen.
Vereinbarungen, welche eine überhöhte Ablöse vorsehen, können vom Nachmieter binnen zehn Jahren im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren angefochten werden. Um Streitigkeit- en zu vermeiden, sollte immer schriftlich festgehalten werden, welche konkreten Gegenleistungen dem Ablösebetrag gegenüberstehen.

Auf unserer Website finden Sie die attraktivsten Altwiener-Objekte demonstrativ vorgestellt (hier und hier). Wir haben aber noch mehr im Angebot! Kontaktieren Sie uns unverbindlich und wir stellen Ihnen gerne weitere Objekte vor!