Der Sinn des Suchauftrages bei der Immobiliensuche
Der Fachmann am Immobilienmarkt ist der Makler
Ein Makler hat zweifelsohne den umfassendsten Marktüberblick, kennt den regionalen Immobilienmarkt, kann Kauf- oder Mietpreise realistisch einschätzen, gibt Hilfestellung bei Finanzierungs- und Versicherungsfragen und verfügt im Vergleich zum Bauträger oder zur Privatperson über das größere und vielseitigere Immobilien-Angebot. Während vom Bauträger nur eigene Objekte vermarktet werden, hat der Makler allgemein ein größeres Portfolio, aus dem der Kunde wählen kann. Das kann die Suche nach einer Immobilie deutlich beschleunigen. Außerdem stehen beim Makler nicht nur Neubauten zur Auswahl, sondern auch Altbauwohnungen oder gebrauchte Wohnungen. Kurzum: Als Käufer profitiert man vom Netzwerk und der Erfahrung des Maklers.
Vor allem wenn Sie unter Zeitdruck stehen und schnellst möglich eine Immobilie erwerben möchten, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem Makler an; aber nicht nur dann!
Sind Sie zum Beispiel auf der Suche nach einem Haus mit Sanierungsbedarf, ist die Beauftragung eines Maklers aufgrund seiner technischen und baurechtlichen Kenntnisse empfehlenswert. Ein erfahrener Makler wird bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie nicht nur darauf achten, ob das Sanierungsvorhaben des Käufers überhaupt umsetzbar ist, sondern informiert auch über staatliche Förderungen und Finanzierungen.
Auch ist ein Makler dafür verantwortlich, dass getätigten Aussagen stimmen. Fluglärm darf beispielsweise nicht verschwiegen werden. Technische und baurechtliche Kenntnisse des Maklers geben dem Suchenden die Sicherheit, dass die Pläne, die er mit seiner Immobilie hat, auch umsetzbar sind. Gleichzeitig erhält der Suchende umfassende Auskunft, wie es um den Renovierungsstand bestellt ist.
Ein Immobilienmakler bietet zudem Gewissheit bei der Beurteilung der Lage und des Zustands einer Immobilie – dem realistischen Wert des Objekts. Der Käufer kann sicher sein, dass das ihm angebotene Objekt den Kaufpreis rechtfertigt.
Beim Hauskauf kommt es entscheidend auf die Lage der Immobilie an. Ein Eigenheim mit Süd- oder Westausrichtung verbraucht weniger Heizenergie und punktet aufgrund seiner hellen Räume mit hohem Wohnkomfort. Eine gute Infrastruktur, insbesondere in Bezug auf die Verkehrsanbindung, Entfernung zu Einkaufsgelegenheiten und Ärzten sowie anderen medizinischen Einrichtungen, kennzeichnet eine ausgezeichnete Wohnlage. Je nach Familiensituation zählen auch unkompliziert erreichbare Kindergärten und Schulen dazu. Außerdem sollten Sie bei der Auswahl Ihres Hauses Objekte bevorzugen, die nicht an stark befahrenen Straßen liegen, um Beeinträchtigungen durch Lärm und Abgase zu vermeiden. Die Lage Ihres Eigenheims entscheidet über die Wertentwicklung der Immobilie in den kommenden Jahrzehnten.
Die Immobilien werden im Vorfeld auf Herz und Nieren geprüft
Durch den Kauf einer gebrauchten Immobilie können Sie viel Geld sparen. Allerdings setzt dies voraus, dass die bauliche Substanz in Ordnung ist. Um sich von dieser Tatsache zu überzeugen, sollten Sie das ausgewählte Objekt vor der Kaufentscheidung genau unter die Lupe nehmen.
Befinden sich die Dachziegel in einem guten Zustand, sind die Fassade und der Sockel intakt, welchen Pflege- und Erhaltungszustand weisen die Fenster und ihre Einrahmungen auf? Welchen Eindruck machen die Kellerzugänge, sind die Nebengebäude wie Schuppen, Gartenhäuschen und Garage gut in Schuss? Ist alles baulich genehmigt? Welche Sanierungen stehen an? Stimmen die Angaben des Eigentümers? Das sind nur einige der Fragen, mit denen Käufer konfrontiert werden.
Prüfen Sie den Keller daraufhin, ob seine Wände trocken sind. Ein muffiger Geruch kann auf eindringende Feuchtigkeit hindeuten. Außerdem sollten Sie sich unbedingt die Heizungsanlage und die Hausanschlussanlage zeigen lassen. Um den Renovierungsbedarf angemessen einschätzen zu können, nehmen Sie die Bodenbeläge, die Kücheneinrichtung und die Badezimmerausstattung genau unter die Lupe.
Oftmals befinden sich Versorgungsleitungen in einem sehr schlechten oder veralteten Zustand. Die E-Zuleitung ist oft zu leistungsschwach ausgeführt, die Verrohrung im Wasserschacht altersschwach, die Elektroverkabelung im Haus, speziell zur Küche gefährlich abgesichert und Zuleitungen für Internet, Kabel TV und Gas nicht vorhanden. Auch das Dachgeschoß hat einiges zu bieten. Prüfen sie allfällige Feuchtigkeit, die von außen kommen kann. Weit schlimmer ist aber Feuchtigkeit im Dach die von innen kommt. Aufgrund falscher Deckenisolierungen, mangelnder Dampfsperren oder nicht fachgerechter Nachbauten, kann es oft richtig nass im Gebälk sein.
Gleiches Augenmerk muss auf Schimmelbildung gelegt werden. Prüfen Sie den Fenstersturz im Bad, die oberen Mauerkanten im obersten Geschoß und die unteren im Erdgeschoß.
Oftmals wurden durch „halbe“ Sanierungen, zum Beispiel durch Einbau „zu dichter“ Fenster oder Tapezierungen (Tapete = Schimmelfutter) richtige Schimmelquellen geschaffen, oder einfach nur durch eine fehlende thermische Sockelisolierung.
Bestehen Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie vertraglich auf die Einhaltung des Baukonsenses. Die bedeutet, der Verkäufer haftet dafür, dass alles plangemäß ausgeführt wurde. Sollten zB Fundamente dann zu schwach oder die Statik nicht richtig umgesetzt worden sein, haftet auch im Nachhinein der Vorbesitzer für allfällige Schäden.
Der Energieausweis ist ebenso eine wertvolle Hilfe eine Immobilie zu beurteilen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler diesbezüglich beraten. Er kennt sowohl Vergleichswerte zu anderen Objekten, kann sie über die Auswirkungen informieren und auch das Kleingedruckte im Energieausweis erklären, zB die vom Ziviltechniker vorgeschlagenen Verbesserungen.
Ein guter Makler ist auch ein erfahrener Verhandlungsführer. Als Schnittstelle zwischen Käufer, Verkäufer, Vertragserrichter, Behörden und Bank ist er unverzichtbar!
Ein Makler ist zwar kein Jurist, verfügt aber über eine umfangreiche Ausbildung und ist bezüglich Rechtsthemen rund um Immobilien fachlich geprüft.
So kann er auf mögliche Fallen in Angeboten und Verträgen hinweisen, wie zum Beispiel im Falle eines Baurechtsgrundes dessen Auswirkungen auf laufende Zusatzkosten und Eigentumsübergang nach Ende des Baurechtes. Oder die Haftung von Bauträgern bei nachträglichen Mängeln, Schadenersatz bei verspäteter Fertigstellung, Zahlungsbedingungen gemäß Bauträgervertragsgesetz, Fallen im Wohnungseigentumsvertrag oder den Unterschied eines Kellerabteils im Miteigentum versus im Grundbuch eingetragenem Zubehör zu ihrer Wohnung.
Viele weitere Themenbereiche wie Betriebskosten und zu bildende Rücklagen im Altbau versus Neubau, die Auswirkung einer Förderung bei Wiederaufbauhäusern und vieles mehr.
Nachteile des Maklers
Der Immobilienmakler lebt von den Provisionen, die er aus seinen Immobilienvermittlungen erzielt. Viele wollen aus Spargründen auf einen Makler verzichten. Aber: Ein guter Makler ist sein Geld wert!
Die Maklerprovision ist generell nur im Erfolgsfall, das heißt nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags, zu entrichten.
Viele Bauträger bieten ihre Objekte „frei von Vermittlungsgebühren“ an. In den meisten Fällen hat hier der Makler eine Vertriebsvereinbarung mit dem Bauträger, sodass sie als Käufer auch dem Makler gegenüber mit keinerlei Kosten rechnen dürfen.
Provisionen müssen natürlich immer vorab vereinbart werden, sodass sie nur dann eine solche zahlen, wenn das zuvor so auch angeboten wurde.
Erfolg durch Vertrauen
Jede Zusammenarbeit ist so gut wie das Vertrauen das man in sie steckt. So gibt es immer wieder Interessenten die einen Makler zur Suche einer Immobilie beauftragen, dann aber parallel noch andere Makler mit sogenannten „Schlichten Maklerverträgen“ beauftragen.
Solche Verträge verpflichten beide Seiten zu nichts. Der Makler hat dabei keine Pflicht zur Suche, dafür auch keine Exklusivität gegenüber dem Kunden. Das Resultat einer solchen Zusammenarbeit ist meistens bescheiden, beide Seiten hoffen dabei auf den glücklichen Zufall. Der Makler wird hier kaum tätig, muss er doch damit rechnen am Ende leer auszugehen.
